Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего в 2026 году: Верховный Суд разъяснил, когда договор обязательно удостоверять у нотариуса
Можно ли купить на публичных торгах квартиру, которая принадлежит в том числе несовершеннолетним, без нотариального удостоверения договора?
Верховный Суд РФ указал: нельзя.
Даже если недвижимость продается финансовым управляющим в рамках процедуры банкротства, это не отменяет специальных требований закона, установленных для защиты имущественных прав несовершеннолетнего.
Покупатель выиграл торги, но Росреестр отказался регистрировать квартиру
Спор возник после продажи квартиры на публичных торгах.
Доли в недвижимости принадлежали в том числе несовершеннолетним.
Покупатель заключил договор купли-продажи с финансовым управляющим и обратился в Росреестр для регистрации права собственности.
Однако Управление Росреестра отказало в регистрации.
Причина — договор купли-продажи не был нотариально удостоверен.
Покупатель с отказом не согласился и обратился в суд.
Почему покупатель считал нотариуса необязательным
Аргумент был понятным: квартира приобреталась не по обычному договору между гражданами.
Недвижимость реализовали финансовым управляющим по результатам публичных торгов в процедуре банкротства.
Поэтому покупатель считал, что специальный порядок продажи имущества исключает необходимость нотариального удостоверения сделки.
Первая инстанция поддержала эту позицию.
Апелляционный суд, напротив, признал правомерной позицию Росреестра.
Кассация вновь встала на сторону покупателя.
Спор дошел до Верховного Суда РФ.
Что решил Верховный Суд
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда оставила в силе решение апелляционной инстанции.
И процедура банкротства сама по себе этого требования не отменяет.
Законодательство о банкротстве не устанавливает исключения из данного правила.
Зачем нужен нотариус, если квартира продается на торгах
Это важная часть позиции Верховного Суда.
Нотариальное удостоверение — не формальная подпись на договоре.
Нотариус проверяет законность сделки, в том числе наличие у каждой стороны права на ее совершение.
Когда речь идет об имуществе ребенка, такая проверка является дополнительной правовой гарантией защиты его имущественных интересов.
Именно поэтому наличие финансового управляющего и проведение публичных торгов не заменяют предусмотренную законом нотариальную форму сделки.
Чем рискует покупатель недвижимости на торгах
Покупка квартиры на торгах иногда воспринимается как технически простая схема:
выиграл торги → заплатил деньги → подписал договор → зарегистрировал собственность.
На практике между оплатой имущества и регистрацией права могут возникнуть серьезные юридические проблемы.
До участия в торгах желательно проверить:
кто является собственником недвижимости;
имеются ли несовершеннолетние собственники;
как распределены доли;
имеются ли обременения;
какие судебные споры связаны с объектом;
требуется ли нотариальное удостоверение сделки;
сможет ли Росреестр зарегистрировать переход права собственности;
существуют ли риски последующего оспаривания сделки.
Низкая цена квартиры на торгах не компенсирует ситуацию, когда после оплаты имущества покупатель не может зарегистрировать свое право собственности.
Что делать, если Росреестр приостановил или отказал в регистрации
Сначала необходимо установить конкретное основание отказа или приостановления.
Не каждый отказ Росреестра является законным.
Но и обращаться в суд автоматически тоже не следует.
Если нарушение действительно связано с несоблюдением обязательной нотариальной формы сделки, необходимо оценить возможность его устранения.
Если же Росреестр неправильно применил закон, решение регистрирующего органа можно обжаловать.
Поэтому сначала адвокат должен изучить:
договор;
решение или уведомление Росреестра;
выписку ЕГРН;
документы о торгах;
протокол определения победителя;
документы финансового управляющего;
судебные акты по делу о банкротстве.
Только после этого определяется способ защиты.
Что важно родителям несовершеннолетних собственников
Позиция Верховного Суда имеет значение не только для покупателей.
Если ребенку принадлежит квартира или доля в квартире, ее продажа имеет специальный правовой режим.
Поэтому нельзя ориентироваться исключительно на обычные правила купли-продажи недвижимости.
Перед заключением сделки необходимо проверить требования:
к нотариальной форме;
к полномочиям законных представителей;
к защите имущественных интересов ребенка;
к получению необходимых разрешений органов опеки и попечительства в предусмотренных законом случаях.
Ошибка на этом этапе способна привести к отказу в государственной регистрации или последующему судебному спору.
Купили квартиру на торгах — проверьте документы до оплаты
Практический вывод нового решения ВС РФ очень простой:
особый порядок продажи недвижимости не означает автоматической отмены специальных требований, защищающих права несовершеннолетнего собственника.
Если среди собственников недвижимости есть ребенок, вопрос нотариальной формы договора необходимо проверить до совершения сделки, а не после получения отказа Росреестра.
Это особенно важно при покупке квартир:
на торгах;
в процедуре банкротства;
с несколькими собственниками;
с долями несовершеннолетних;
со сложной историей переходов права собственности.
Чем поможет адвокат по недвижимости в Екатеринбурге
Адвокат по гражданским делам может провести правовую проверку объекта до покупки, изучить документы торгов и сведения ЕГРН, определить требования к форме договора и оценить риск отказа Росреестра.
Если регистрация уже приостановлена или в ней отказано, адвокат может:
проверить законность решения Росреестра;
определить возможность устранения нарушения;
подготовить необходимые заявления и документы;
обжаловать незаконное решение;
представлять интересы клиента в суде.
Адвокаты Адвокатского бюро Свердловской области «Защитник» при ведении споров с недвижимостью и Росреестром успешно применяют актуальную судебную практику Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ.
Грамотная стратегия и опыт адвоката особенно важны в ситуациях, когда квартира уже оплачена, а государственная регистрация права собственности оказалась невозможной.
Около 80% клиентов Адвокатского бюро «Защитник» приходят по рекомендации знакомых и бывших клиентов бюро.
Гарантируем тайну всей информации, полученной от клиента, поскольку адвокатская тайна охраняется Федеральным законом «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации».
Если вы планируете приобрести квартиру на торгах, недвижимость с долей несовершеннолетнего либо уже получили приостановление или отказ Росреестра, документы желательно проверить до обращения в суд и, по возможности, еще до оплаты объекта.
Автор
Адвокат Иванникова Ольга Николаевна
Управляющий партнёр Адвокатского бюро Свердловской области «Защитник».