Можно ли продать квартиру или другую недвижимость, доля в которой принадлежит ребенку, без нотариального удостоверения договора?
Верховный Суд РФ дал однозначный ответ: сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежат нотариальному удостоверению.
Причем это требование сохраняется даже в специальных ситуациях, когда недвижимость продается с публичных торгов.
Позиция Верховного Суда РФ особенно важна для родителей, покупателей квартир с детскими долями и других участников сделок с недвижимостью: нарушение обязательной формы сделки способно привести к отказу Росреестра в государственной регистрации права собственности.
Покупатель приобрел квартиру на торгах, но Росреестр отказал в регистрации
Жительница Волгоградской области приобрела квартиру по результатам публичных торгов.
Договор купли-продажи был заключен с финансовым управляющим. При этом доли в недвижимости принадлежали несовершеннолетним.
Покупательница обратилась в Росреестр для регистрации своего права собственности, однако получила отказ.
Причина — договор купли-продажи не был нотариально удостоверен.
Покупательница посчитала отказ незаконным и обратилась в суд. Она ссылалась на то, что имущество приобретено на публичных торгах в рамках специальной процедуры и поэтому, по ее мнению, нотариальное удостоверение договора не требовалось.
Суды заняли разные позиции.
Первая инстанция поддержала покупательницу.
Апелляция признала правильной позицию Росреестра.
Кассационный суд снова встал на сторону покупательницы.
Спор дошел до Верховного Суда РФ.
Что решил Верховный Суд РФ?
Судебная коллегия по административным делам ВС РФ оставила в силе апелляционное определение, которым была поддержана позиция Росреестра.
Верховный Суд напомнил, для чего законодатель устанавливает обязательную нотариальную форму таких сделок.
Нотариальное удостоверение — это не формальность.
Нотариус проверяет законность сделки, полномочия ее участников и наличие у каждой стороны права на совершение соответствующих действий.
Когда недвижимость полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему, такая дополнительная правовая проверка служит гарантией защиты имущественных прав ребенка.
Поэтому сделки по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего гражданина требуют нотариального удостоверения.
Специальные обстоятельства продажи недвижимости сами по себе это правило не отменяют.
Что это означает для родителей?
Если ребенку принадлежит квартира либо доля в квартире, доме или другой недвижимости, к продаже такого имущества необходимо подходить особенно внимательно.
Обычной письменной формы договора может оказаться недостаточно.
Кроме нотариальной формы, в зависимости от обстоятельств сделки необходимо учитывать требования законодательства о защите имущественных прав несовершеннолетних и участии органов опеки и попечительства.
Поэтому до получения задатка от покупателя и подписания документов желательно заранее проверить весь механизм будущей сделки.
Покупаете квартиру, где собственник — ребенок? Проверьте документы до передачи денег
Новая позиция ВС РФ важна не только для родителей несовершеннолетнего собственника, но и для покупателя недвижимости.
Покупатель заинтересован в том, чтобы после передачи денег Росреестр зарегистрировал его право собственности.
Поэтому перед приобретением квартиры необходимо установить:
кто является собственником недвижимости;
есть ли среди собственников несовершеннолетние;
какие доли им принадлежат;
имеются ли необходимые разрешения;
соблюдена ли обязательная нотариальная форма;
кто вправе подписывать документы от имени ребенка;
не нарушаются ли имущественные права несовершеннолетнего;
нет ли других обстоятельств, способных препятствовать государственной регистрации перехода права.
Проверять эти обстоятельства лучше до подписания договора и передачи денежных средств, а не после получения отказа Росреестра.
Росреестр отказал в регистрации права собственности — что делать?
Отказ в государственной регистрации еще не означает, что с ним невозможно спорить.
Но сначала необходимо установить конкретную причину отказа.
Если Росреестр правильно применил императивное требование закона, само обращение в суд проблему не решит.
Если же отказ основан на неправильном толковании закона либо регистрирующий орган не учел юридически значимые документы и обстоятельства, решение Росреестра может быть обжаловано.
Именно поэтому перед обращением в суд необходимо получить профессиональную правовую оценку документов.
Сделка уже совершена без нотариуса. Какие последствия?
Последствия зависят от конкретной ситуации, содержания договора и стадии его исполнения.
Не стоит пытаться решить проблему путем самостоятельного переоформления документов задним числом или подписания дополнительных соглашений без предварительного анализа.
Необходимо изучить договор, выписку ЕГРН, основания возникновения права собственности несовершеннолетнего, документы органов опеки, решение Росреестра и остальные материалы сделки.
После этого можно определить дальнейший правовой механизм.
Чем поможет адвокат по недвижимости в Екатеринбурге?
Опытный адвокат в Екатеринбурге может провести правовую проверку документов до заключения сделки, оценить риски покупки квартиры с долями несовершеннолетних и проверить соблюдение требований законодательства.
Адвокат по гражданским делам в Екатеринбурге также поможет, если сделка уже заключена, возник спор между продавцом и покупателем либо Росреестр отказал в государственной регистрации права.
В подобных делах грамотная стратегия и опыт адвоката особенно важны, поскольку необходимо одновременно учитывать нормы гражданского, семейного и регистрационного законодательства, а также актуальные позиции высших судов.
Адвокаты Адвокатского бюро Свердловской области «Защитник» успешно применяют судебную практику Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ при подготовке правовой позиции и защите интересов клиентов.
Около 80% клиентов Адвокатского бюро «Защитник» приходят по рекомендации знакомых и бывших клиентов бюро. Для нас это один из главных показателей доверия к работе адвокатов.
Главное правило при продаже недвижимости ребенка
Если квартира, дом или доля в недвижимости принадлежит несовершеннолетнему, обязательную нотариальную форму сделки нельзя игнорировать.
ВС РФ подтвердил, что необходимость нотариального удостоверения направлена прежде всего на защиту прав ребенка.
Поэтому если вы:
продаете квартиру с долей несовершеннолетнего;
покупаете квартиру, собственником которой является ребенок;
получили отказ Росреестра в регистрации права;
оспариваете уже совершенную сделку с недвижимостью несовершеннолетнего,
желательно провести юридический анализ документов до совершения дальнейших действий.
Гарантируем тайну всей информации, полученной от клиента, поскольку адвокатская тайна охраняется Федеральным законом «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации».
Офис Адвокатского бюро «Защитник» находится в центре Екатеринбурга. Для клиентов предусмотрена удобная бесплатная парковка в ТЦ «Пассаж».
Приглашаем на консультацию к адвокату по гражданским и семейным делам: г. Екатеринбург, проспект Ленина, д. 24/8, офис 615.
Автор
Адвокат Иванникова Ольга Николаевна
Управляющий партнёр Адвокатского бюро Свердловской области «Защитник». Реестровый номер 66/2906.
Адвокатская помощь в Екатеринбурге и Свердловской области.
Записаться на консультацию: +7 (922) 037-71-07.
Наш адрес и контакты для экстренной связи:
Адрес: 620014, г. Екатеринбург, проспект Ленина, д. 24/8, офис 615
Телефон: +7 (343) 361-66-36
Мобильный телефон: +7 (922) 037-71-07
E-mail: lawyersburo@gmail.com
Официальный сайт: Адвокатское бюро Свердловской области «Защитник»
Верховный Суд РФ дал однозначный ответ: сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежат нотариальному удостоверению.
Причем это требование сохраняется даже в специальных ситуациях, когда недвижимость продается с публичных торгов.
Позиция Верховного Суда РФ особенно важна для родителей, покупателей квартир с детскими долями и других участников сделок с недвижимостью: нарушение обязательной формы сделки способно привести к отказу Росреестра в государственной регистрации права собственности.
Покупатель приобрел квартиру на торгах, но Росреестр отказал в регистрации
Жительница Волгоградской области приобрела квартиру по результатам публичных торгов.
Договор купли-продажи был заключен с финансовым управляющим. При этом доли в недвижимости принадлежали несовершеннолетним.
Покупательница обратилась в Росреестр для регистрации своего права собственности, однако получила отказ.
Причина — договор купли-продажи не был нотариально удостоверен.
Покупательница посчитала отказ незаконным и обратилась в суд. Она ссылалась на то, что имущество приобретено на публичных торгах в рамках специальной процедуры и поэтому, по ее мнению, нотариальное удостоверение договора не требовалось.
Суды заняли разные позиции.
Первая инстанция поддержала покупательницу.
Апелляция признала правильной позицию Росреестра.
Кассационный суд снова встал на сторону покупательницы.
Спор дошел до Верховного Суда РФ.
Что решил Верховный Суд РФ?
Судебная коллегия по административным делам ВС РФ оставила в силе апелляционное определение, которым была поддержана позиция Росреестра.
Верховный Суд напомнил, для чего законодатель устанавливает обязательную нотариальную форму таких сделок.
Нотариальное удостоверение — это не формальность.
Нотариус проверяет законность сделки, полномочия ее участников и наличие у каждой стороны права на совершение соответствующих действий.
Когда недвижимость полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему, такая дополнительная правовая проверка служит гарантией защиты имущественных прав ребенка.
Поэтому сделки по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего гражданина требуют нотариального удостоверения.
Специальные обстоятельства продажи недвижимости сами по себе это правило не отменяют.
Что это означает для родителей?
Если ребенку принадлежит квартира либо доля в квартире, доме или другой недвижимости, к продаже такого имущества необходимо подходить особенно внимательно.
Обычной письменной формы договора может оказаться недостаточно.
Кроме нотариальной формы, в зависимости от обстоятельств сделки необходимо учитывать требования законодательства о защите имущественных прав несовершеннолетних и участии органов опеки и попечительства.
Поэтому до получения задатка от покупателя и подписания документов желательно заранее проверить весь механизм будущей сделки.
Покупаете квартиру, где собственник — ребенок? Проверьте документы до передачи денег
Новая позиция ВС РФ важна не только для родителей несовершеннолетнего собственника, но и для покупателя недвижимости.
Покупатель заинтересован в том, чтобы после передачи денег Росреестр зарегистрировал его право собственности.
Поэтому перед приобретением квартиры необходимо установить:
кто является собственником недвижимости;
есть ли среди собственников несовершеннолетние;
какие доли им принадлежат;
имеются ли необходимые разрешения;
соблюдена ли обязательная нотариальная форма;
кто вправе подписывать документы от имени ребенка;
не нарушаются ли имущественные права несовершеннолетнего;
нет ли других обстоятельств, способных препятствовать государственной регистрации перехода права.
Проверять эти обстоятельства лучше до подписания договора и передачи денежных средств, а не после получения отказа Росреестра.
Росреестр отказал в регистрации права собственности — что делать?
Отказ в государственной регистрации еще не означает, что с ним невозможно спорить.
Но сначала необходимо установить конкретную причину отказа.
Если Росреестр правильно применил императивное требование закона, само обращение в суд проблему не решит.
Если же отказ основан на неправильном толковании закона либо регистрирующий орган не учел юридически значимые документы и обстоятельства, решение Росреестра может быть обжаловано.
Именно поэтому перед обращением в суд необходимо получить профессиональную правовую оценку документов.
Сделка уже совершена без нотариуса. Какие последствия?
Последствия зависят от конкретной ситуации, содержания договора и стадии его исполнения.
Не стоит пытаться решить проблему путем самостоятельного переоформления документов задним числом или подписания дополнительных соглашений без предварительного анализа.
Необходимо изучить договор, выписку ЕГРН, основания возникновения права собственности несовершеннолетнего, документы органов опеки, решение Росреестра и остальные материалы сделки.
После этого можно определить дальнейший правовой механизм.
Чем поможет адвокат по недвижимости в Екатеринбурге?
Опытный адвокат в Екатеринбурге может провести правовую проверку документов до заключения сделки, оценить риски покупки квартиры с долями несовершеннолетних и проверить соблюдение требований законодательства.
Адвокат по гражданским делам в Екатеринбурге также поможет, если сделка уже заключена, возник спор между продавцом и покупателем либо Росреестр отказал в государственной регистрации права.
В подобных делах грамотная стратегия и опыт адвоката особенно важны, поскольку необходимо одновременно учитывать нормы гражданского, семейного и регистрационного законодательства, а также актуальные позиции высших судов.
Адвокаты Адвокатского бюро Свердловской области «Защитник» успешно применяют судебную практику Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ при подготовке правовой позиции и защите интересов клиентов.
Около 80% клиентов Адвокатского бюро «Защитник» приходят по рекомендации знакомых и бывших клиентов бюро. Для нас это один из главных показателей доверия к работе адвокатов.
Главное правило при продаже недвижимости ребенка
Если квартира, дом или доля в недвижимости принадлежит несовершеннолетнему, обязательную нотариальную форму сделки нельзя игнорировать.
ВС РФ подтвердил, что необходимость нотариального удостоверения направлена прежде всего на защиту прав ребенка.
Поэтому если вы:
продаете квартиру с долей несовершеннолетнего;
покупаете квартиру, собственником которой является ребенок;
получили отказ Росреестра в регистрации права;
оспариваете уже совершенную сделку с недвижимостью несовершеннолетнего,
желательно провести юридический анализ документов до совершения дальнейших действий.
Гарантируем тайну всей информации, полученной от клиента, поскольку адвокатская тайна охраняется Федеральным законом «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации».
Офис Адвокатского бюро «Защитник» находится в центре Екатеринбурга. Для клиентов предусмотрена удобная бесплатная парковка в ТЦ «Пассаж».
Приглашаем на консультацию к адвокату по гражданским и семейным делам: г. Екатеринбург, проспект Ленина, д. 24/8, офис 615.
Автор
Адвокат Иванникова Ольга Николаевна
Управляющий партнёр Адвокатского бюро Свердловской области «Защитник». Реестровый номер 66/2906.
Адвокатская помощь в Екатеринбурге и Свердловской области.
Записаться на консультацию: +7 (922) 037-71-07.
Наш адрес и контакты для экстренной связи:
Адрес: 620014, г. Екатеринбург, проспект Ленина, д. 24/8, офис 615
Телефон: +7 (343) 361-66-36
Мобильный телефон: +7 (922) 037-71-07
E-mail: lawyersburo@gmail.com
Официальный сайт: Адвокатское бюро Свердловской области «Защитник»