Двойная регистрация недвижимости в ЕГРН в 2026 году: два кадастровых номера на один объект — что делать и как исправить запись Росреестра
2026-08-21 18:18
Обнаружили, что один дом, квартира, помещение или другое здание имеет два кадастровых номера? В ЕГРН одновременно существуют две записи на фактически один объект, а Росреестр отказывается удалить дублирующие сведения?
Такая ситуация может заблокировать продажу, дарение, наследование, раздел недвижимости и другие регистрационные действия.
Верховный Суд РФ уже сформулировал важную позицию: ЕГРН не должен содержать противоречащие друг другу сведения о правах на один и тот же объект недвижимости. Этот подход продолжает применяться судами и сегодня.
Разбираем, как убрать двойную регистрацию недвижимости, исключить дублирующий кадастровый номер и что делать, если Росреестр отказал в исправлении ЕГРН.
Вопрос клиента: «У моего дома два кадастровых номера. Как такое возможно?»
На практике подобные ситуации действительно встречаются.
Например, старые сведения БТИ и кадастра переносились в ЕГРН, объект перестраивался или преобразовывался, менялись характеристики недвижимости, либо регистрационные действия в разные периоды проводились на основании разных документов.
В результате один фактически существующий объект может оказаться зарегистрированным дважды под разными кадастровыми номерами.
Еще сложнее ситуация, когда по каждой записи зарегистрировано право собственности.
Получается парадокс:
физически объект один — записей в ЕГРН две.
В актуальной судебной практике встречаются именно такие дела. Например, в 2025 году Второй кассационный суд рассматривал спор, где один жилой дом одинаковой площади фигурировал под двумя разными кадастровыми номерами.
Что сказал Верховный Суд РФ о двойной регистрации недвижимости?
Показательным остается Определение Верховного Суда РФ от 15 августа 2023 г. № 302-ЭС23-5987.
В рассматриваемом деле одно нежилое здание оказалось зарегистрировано в ЕГРН как два объекта с разными кадастровыми номерами и разными правообладателями.
При этом спор о принадлежности самой недвижимости ранее уже был разрешен судом.
Верховный Суд обратил внимание на принципиальную проблему: сохранение недостоверной записи после разрешения спора о праве противоречит принципу достоверности государственного реестра.
Практическое значение этой позиции сохраняется и в 2026 году:
если суд уже установил принадлежность недвижимости, формальное существование второй записи в ЕГРН не должно создавать искусственный второй объект или сохранять уже разрешенный спор.
Что показывает актуальная судебная практика 2025–2026 годов?
Подход развивается.
Суды продолжают исходить из того, что наличие в ЕГРН дублирующих записей об одном объекте может нарушать права собственника и препятствовать нормальному обороту недвижимости.
Но есть важный нюанс.
Если исправление сведений приводит к прекращению, возникновению или переходу зарегистрированного права, Росреестр не всегда вправе самостоятельно решить проблему как обычную техническую или реестровую ошибку. В спорной ситуации может потребоваться судебное решение. Это следует из ст. 61 Федерального закона № 218-ФЗ и подтверждается современной судебной практикой.
Поэтому ответ на вопрос «Росреестр обязан сам удалить второй кадастровый номер?» зависит от обстоятельств конкретного дела.
Росреестр отказался убрать дублирующую запись — что делать?
Необходимо сначала определить юридическую природу проблемы.
Это принципиально.
Одна ситуация — обычная техническая ошибка.
Другая — реестровая ошибка.
Третья — два кадастровых номера существуют одновременно, но права принадлежат одному собственнику.
И совершенно другая ситуация — на один фактический объект зарегистрированы права разных лиц.
В последнем случае простой подачи заявления об исправлении ошибки обычно недостаточно.
Фактически существует спор, затрагивающий зарегистрированное право.
Как убрать второй кадастровый номер через суд?
Начинать нужно не с шаблонного иска, найденного в интернете, а с доказательства главного обстоятельства:
два кадастровых номера действительно относятся к одному и тому же объекту недвижимости.
Для этого могут потребоваться:
выписки ЕГРН по обоим кадастровым номерам;
реестровые дела;
правоустанавливающие документы;
технические паспорта БТИ;
технические планы;
архивные документы;
поэтажные планы;
сведения о площади и координатах;
документы о реконструкции или преобразовании объекта;
предыдущие судебные решения.
В некоторых делах требуется судебная строительно-техническая или землеустроительная экспертиза.
В практике 2025 года суд именно с помощью экспертизы устанавливал, какой из двух кадастровых объектов необходимо сохранить в ЕГРН, а сведения о каком исключить как дублирующие.
Какой иск подавать при двойной регистрации недвижимости?
Вот здесь совершается одна из наиболее опасных ошибок.
Не существует одного универсального требования:
«Прошу удалить второй кадастровый номер».
Способ защиты зависит от причины появления двух записей и от того, зарегистрированы ли по ним права.
В зависимости от обстоятельств может ставиться вопрос об:
исправлении реестровой ошибки;
исключении дублирующих сведений из ЕГРН;
прекращении государственной регистрации права;
снятии объекта с государственного кадастрового учета;
признании зарегистрированного права отсутствующим;
признании права собственности.
Неправильно выбранный способ защиты способен привести к отказу в иске даже тогда, когда проблема с ЕГРН действительно существует.
Современная практика это подтверждает: в одном из дел 2025 года нижестоящий суд отказал именно со ссылкой на ненадлежащий способ защиты, хотя в процессе было установлено, что стороны фактически являются владельцами одного жилого дома, которому присвоены разные кадастровые номера.
Когда нужно признавать зарегистрированное право отсутствующим?
Такое требование нельзя использовать автоматически в любом споре с Росреестром.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2025) ВС РФ вновь подчеркнул, что требование о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты.
При его применении суд должен установить права истца и ответчика на спорный объект, а также выяснить вопрос фактического владения им.
Поэтому грамотный адвокат в Екатеринбурге сначала определяет характер нарушения, а только затем формулирует исковые требования.
Это особенно важно при двойной регистрации права собственности на один объект недвижимости.
Чем опасны два кадастровых номера на один объект?
Проблему не стоит оставлять «на потом».
Дублирующая запись может обнаружиться именно тогда, когда собственнику необходимо срочно совершить сделку.
Например:
продать квартиру или дом;
вступить в наследство;
оформить дарение;
разделить имущество;
получить ипотеку;
провести реконструкцию;
поставить новый объект на кадастровый учет.
Более того, если по второй записи указан другой правообладатель, возникает уже серьезный спор о праве на недвижимость.
Купил недвижимость, а потом обнаружился второй кадастровый номер
Это одна из наиболее рискованных ситуаций для покупателя.
До приобретения недвижимости желательно проверять не только фамилию собственника в выписке ЕГРН.
При наличии подозрительных расхождений необходимо сопоставлять:
адрес;
площадь;
этажность;
назначение;
план объекта;
историю регистрационных действий;
правоустанавливающие документы.
Особенно внимательно нужно относиться к старой недвижимости, сведения о которой формировались еще до создания современной системы ЕГРН.
Можно ли исправить двойную регистрацию без суда?
Иногда — да.
Если проблема действительно является технической или реестровой ошибкой и ее исправление не затрагивает зарегистрированные права других лиц, вопрос может решаться через Росреестр в порядке Федерального закона № 218-ФЗ.
Но если удаление записи фактически означает прекращение зарегистрированного права или затрагивает интересы другого собственника, ситуация существенно сложнее.
Согласно актуальной судебной практике, когда исправление способно нарушить права лиц, полагавшихся на сведения ЕГРН, вопрос может потребовать судебного разрешения.
Поэтому перед подачей заявления необходимо понять, какой именно юридический результат вам нужен.
Два кадастровых номера на один дом: пошаговая инструкция
Если обнаружена двойная регистрация недвижимости:
Шаг 1. Получите выписки ЕГРН по обоим кадастровым номерам.
Шаг 2. Сравните площадь, адрес, назначение и характеристики объектов.
Шаг 3. Получите правоустанавливающие и технические документы.
Шаг 4. Установите историю возникновения каждой записи.
Шаг 5. Определите, существует ли спор о праве или только ошибка реестра.
Шаг 6. Обратитесь в Росреестр, если проблема может быть устранена административно.
Шаг 7. При отказе получите письменное решение Росреестра.
Шаг 8. Определите правильный способ судебной защиты и сформулируйте требования так, чтобы решение суда действительно позволило исправить ЕГРН.
Последний этап особенно важен.
Выиграть судебный процесс недостаточно — решение должно быть сформулировано так, чтобы после его вступления в силу Росреестр мог совершить необходимые регистрационные действия.
Чем поможет адвокат по недвижимости в Екатеринбурге?
Адвокатское бюро Свердловской области «Защитник» оказывает помощь по сложным гражданским спорам, связанным с недвижимостью и государственной регистрацией прав.
Адвокат по гражданским делам в Екатеринбурге анализирует выписки ЕГРН и реестровые дела, проверяет историю возникновения прав, определяет надлежащий способ защиты, формирует доказательственную базу и представляет интересы доверителя в суде.
При подготовке позиции наши адвокаты успешно применяют актуальную практику Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ, в том числе позиции о достоверности ЕГРН и выборе надлежащего способа защиты права собственности.
Именно грамотная стратегия и опыт адвокатов имеют решающее значение, когда в ЕГРН существуют два кадастровых номера на один объект недвижимости или двойная регистрация права собственности.
Около 80% клиентов Адвокатского бюро «Защитник» приходят к нам по рекомендации знакомых и бывших клиентов бюро.
Двойная регистрация недвижимости в ЕГРН — обратитесь до совершения сделки
Если вы обнаружили:
два кадастровых номера на один дом;
два кадастровых номера на одну квартиру или помещение;
двойную регистрацию права собственности;
дублирующие сведения в ЕГРН;
ошибку Росреестра;
чужое право собственности на ваш объект;
отказ Росреестра исключить дублирующую запись,
не откладывайте решение проблемы до продажи или оформления наследства.
На консультации мы определим, можно ли исправить сведения через Росреестр либо требуется обращение в суд, какие доказательства необходимо собрать и какие именно требования заявлять, чтобы реально устранить двойную регистрацию недвижимости.
Гарантируем тайну всей информации, полученной от клиента, поскольку адвокатская тайна охраняется Федеральным законом «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации».
Офис Адвокатского бюро «Защитник» находится в центре Екатеринбурга. Для клиентов предусмотрена удобная бесплатная парковка в ТЦ «Пассаж».
Адрес: г. Екатеринбург, проспект Ленина, д. 24/8, офис 615.