Снос самовольной постройки в 2026 году: новый обзор Верховного Суда РФ — что важно знать собственнику
2026-08-20 17:05
Администрация требует снести дом, гараж, пристройку или коммерческое здание как самовольную постройку? Отсутствие отдельных документов еще не означает, что объект обязательно подлежит сносу.
1 июля 2026 года Президиум Верховного Суда РФ утвердил Тематический обзор № 13/2026 «О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством» — один из наиболее значимых документов 2026 года для собственников недвижимости, застройщиков и владельцев земельных участков.
Верховный Суд систематизировал практику по ст. 222 ГК РФ и показал, какие обстоятельства суды обязаны исследовать прежде, чем признать объект самовольной постройкой и обязать собственника его снести.
Адвокаты Адвокатского бюро Свердловской области «Защитник» успешно применяют актуальную практику Верховного Суда РФ при защите клиентов в гражданских и имущественных спорах. Новый обзор ВС РФ уже необходимо учитывать при формировании позиции по делам о самовольных постройках.
«Администрация требует снести мой дом. Значит, я его потеряю?»
Нет. Сам факт предъявления иска о сносе еще не означает, что объект действительно должен быть снесен.
Верховный Суд РФ прямо ориентирует суды на исследование конкретных обстоятельств строительства.
В зависимости от ситуации юридическое значение имеют:
дата возведения объекта;
права на земельный участок;
вид разрешенного использования земли;
характер объекта — капитальный или некапитальный;
наличие разрешительной документации;
соответствие строительным и градостроительным требованиям;
наличие угрозы жизни и здоровью граждан;
добросовестность действий собственника;
возможность оформления прав на земельный участок;
возможность устранить нарушения без сноса объекта.
Поэтому защита по таким делам должна начинаться не с общего утверждения «дом мой», а с точного определения правового статуса земли, здания и обстоятельств его строительства.
Постройка возведена до 1995 года — это может иметь решающее значение
Один из важных выводов нового обзора касается старых построек.
ВС РФ указал: объект недвижимости нежилого назначения, построенный до 1 января 1995 года, в силу закона не может быть признан самовольной постройкой, если он возведен без нарушения строительных и градостроительных норм и правил.
В рассмотренном деле речь шла о хозяйственной постройке, которая, по доводам ответчика, существовала еще с 1960 года.
Верховный Суд указал, что судам следовало установить дату строительства, правопредшественников собственника, основания владения земельным участком и наличие либо отсутствие строительных нарушений.
Практический вывод: если администрация или сосед требуют снести старую постройку, необходимо установить и доказать реальную дату ее возведения.
Дом построен до 14 мая 1998 года — снос также не всегда законен
Отдельная позиция ВС РФ касается жилых домов, возведенных до 14 мая 1998 года.
Если гражданин может оформить право на земельный участок в предусмотренном законом порядке, а при строительстве дома не допущено нарушений, требование о его сносе только по причине отсутствия ранее оформленного права на землю удовлетворению не подлежит.
В приведенном Верховным Судом примере жилой дом был построен в 1991 году. Нарушений при строительстве установлено не было, а гражданин имел возможность оформить землю под домом. Суды отказали администрации в требовании о сносе.
Для собственников старых домов это крайне значимая правовая позиция.
Пристроили веранду — нельзя автоматически требовать снести все здание
Еще один важный вывод касается пристроек.
Верховный Суд рассмотрел ситуацию, когда к капитальному зданию была присоединена остекленная терраса из легких конструкций.
Администрация потребовала признать все двухэтажное здание самовольной постройкой и снести его.
Суды отказали.
Экспертиза подтвердила соответствие основного здания строительным, градостроительным, экологическим, санитарным и пожарным требованиям. При этом не было доказано, что присоединение легкой некапитальной конструкции привело к созданию нового объекта недвижимости.
ВС РФ сформулировал важное правило:
присоединение к зданию некапитальной постройки само по себе не свидетельствует о создании нового объекта недвижимости и не является основанием для сноса всего здания.
Это особенно важно в спорах о верандах, террасах и других пристройках.
Даже самовольно построенное сооружение иногда нельзя просто снести
Интересна позиция Верховного Суда по делу о подпорных сооружениях.
Собственник возвел конструкции частично за пределами своего земельного участка. Формально основания для претензий администрации имелись.
Но экспертиза установила, что конструкции фактически удерживали грунт и защищали участок, жилой дом и окружающую территорию. Их демонтаж без устройства нового подпорного сооружения мог привести к деформациям и причинению ущерба.
ВС РФ указал, что необходимо было выяснить, существовала ли реальная угроза имуществу, было ли строительство вызвано бездействием муниципальных органов и являлось ли оно способом защиты собственности либо выходило за допустимые пределы самозащиты.
То есть даже в сложной ситуации суд не должен принимать решение о сносе механически.
Закончилась аренда земли — здание не становится автоматически самовольным
В новом обзоре есть еще один важный для собственников и бизнеса вывод.
ВС РФ указал, что истечение срока договора аренды земельного участка и отсутствие разрешения на ввод законченного объекта в эксплуатацию сами по себе не являются основанием для признания здания самовольной постройкой, если объект был возведен в соответствии с назначением участка и с соблюдением строительных норм.
В рассмотренном деле объект строился на законно предоставленной земле и на основании разрешения на строительство. Экспертиза подтвердила соответствие здания обязательным требованиям и отсутствие угрозы жизни и здоровью людей.
ВС РФ подчеркнул необходимость исследовать фактические причины нарушения разрешительных процедур и поведение самого застройщика, а не ограничиваться формальным отсутствием документа.
Дом на участке ИЖС: отсутствие разрешения на строительство не всегда нарушение
Особенно полезное разъяснение для владельцев индивидуальных домов.
Верховный Суд указал, что возведение жилого дома на земельном участке, предоставленном в аренду для индивидуального жилищного строительства, не требует получения разрешения на строительство, если такая обязанность отсутствует в законе.
Причем даже наличие соответствующего условия в договоре аренды само по себе не позволяет игнорировать требования законодательства.
В рассмотренном ВС РФ деле судебные акты о сносе дома были отменены.
Что проверять, если вам предъявили иск о сносе самовольной постройки?
Первое, что необходимо сделать, — не соглашаться с квалификацией объекта как самовольной постройки без анализа документов.
Необходимо установить историю земельного участка и объекта недвижимости, дату строительства, основания приобретения имущества, действовавшие в момент строительства нормы, вид разрешенного использования земли и наличие технической документации.
Очень большое значение может иметь судебная строительно-техническая экспертиза.
Эксперт способен установить капитальность объекта, период строительства, соблюдение строительных норм, наличие угрозы жизни и здоровью, возможность устранения нарушений и другие обстоятельства.
В некоторых делах именно правильно сформулированные вопросы эксперту фактически определяют дальнейший результат судебного разбирательства.
Чем поможет адвокат по самовольным постройкам в Екатеринбурге?
Опытный адвокат по гражданским делам в Екатеринбурге может изучить иск администрации или другого лица, документы на землю и недвижимость, сведения ЕГРН, техническую документацию и историю строительства объекта.
При необходимости адвокат поможет определить доказательства даты строительства, подготовить возражения на иск, сформулировать вопросы для судебной экспертизы, заявить необходимые ходатайства и представить интересы собственника в суде.
Если решение о сносе уже принято, необходимо проверить основания для апелляционного или кассационного обжалования.
Адвокаты бюро «Защитник» применяют практику Верховного Суда РФ
Для этой категории дел особенно важна актуальная судебная практика.
Новый Тематический обзор ВС РФ № 13/2026 содержит конкретные правовые позиции, которые необходимо сопоставлять с обстоятельствами каждого спора.
В Адвокатском бюро Свердловской области «Защитник» грамотная стратегия и опыт адвокатов сочетаются с постоянным анализом и успешным применением практики Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ.
Мы анализируем не только формальные нарушения, на которые ссылается истец, но и юридически значимые обстоятельства, которые могут исключать снос объекта или существенно изменить правовую оценку ситуации.
Около 80% клиентов Адвокатского бюро «Защитник» приходят к нам по рекомендации знакомых и бывших клиентов бюро. Для нас это важный показатель доверия к работе адвокатов.
Главное из нового обзора ВС РФ
Снос объекта — не автоматическое последствие отсутствия отдельного документа.
Суд обязан установить обстоятельства строительства, правовой режим земельного участка, действовавшее в соответствующий период законодательство, характер нарушений и другие юридически значимые факты.
Поэтому если администрация или другое лицо требует признать ваш дом, гараж, пристройку, нежилое помещение или другое строение самовольной постройкой и снести его, важно сформировать доказательственную позицию еще до рассмотрения дела по существу.
Гарантируем тайну всей информации, полученной от клиента, поскольку адвокатская тайна охраняется Федеральным законом «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации».
Офис Адвокатского бюро «Защитник» расположен в центре Екатеринбурга. Для клиентов предусмотрена удобная бесплатная парковка в ТЦ «Пассаж».
Приглашаем на консультацию к опытному адвокату в Екатеринбурге: г. Екатеринбург, проспект Ленина, д. 24/8, офис 615.
Судебная практика
Тематический обзор Верховного Суда РФ № 13/2026 «О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством», утвержден постановлением Президиума ВС РФ от 1 июля 2026 года № 16А/2026.